Archive for octobre, 2011

Le rachat de crédit pour négocier un taux meilleur et des échéances plus basses

dimanche, octobre 30th, 2011

De nombreux investissements locatifs de défiscalisation immobilière ont été vendu dans le cadre d’un « package » ou généralement l’investisseur ne choisissait pas l’établissement bancaire qui finançait l’opération.

 

Entre 2007 et 2009, il n’était pas rare de voir des crédits au taux de 5,9% à 6,2% TEG alors que le taux actuel se situe autour de 4,2%.

 

Nul ne peut aujourd’hui dire si ces taux vont baisser ou monter.

 

Ce qui est certain, c’est que quelque soit la situation de l’investissement en cours (crédit infine, loyers payés ou impayés), il convient de négocier ce taux à la baisse pour voir les échéances de remboursement baisser de façon significative.

 

Cela est d’autant plus vrai pour les investissements qui dérapent et pour lesquels les gestionnaires et les locataires ne payent pas régulièrement leurs loyers.

 

Une telle renégociation du taux peut être appliquée à vos investissements défiscalisants mais aussi à vos investissement patrimoniaux classiques ou de consommation.

 

La banque qui a accordé le crédit initial est souvent peu encline à baisser son taux et il convient de passer par un spécialiste du courtage en crédit pour négocier ce nouveau taux à votre place.

 

Notre Cabinet a pris l’habitude de travailler avec la société « Empruntnet » basée à Marseille et qui a acquis une expertise toute particulière dans le traitement de ce type de dossiers. www.empruntnet.com


Un accueil tout particulier vous sera réservé si vous indiquez que vous vous adressez à elle sur les recommandations d’un avocat.

 

Benjamin AYOUN

Avocat au Barreau de Marseille

Obtenir la résiliation d’un bail commercial dans une résidence de services pour changer de gestionnaire.

samedi, octobre 29th, 2011

L’alternative au commandement de payer :


Le statut des baux commerciaux contraint le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation d’un bail signé avec un gestionnaire qui ne paye pas ses loyers à délivrer à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier.


A l’échelle d’une résidence des services, si l’on veut résilier l’ensemble des baux pour changer de gestionnaire, cette formalité a un coût de l’ordre de 9.000 € à plus de 15.000 €.


En effet, rien ne sert de résilier son seul bail si c’est pour que l’exploitant en place continue à gérer la résidence et que les services fiscaux vienne réclamer au propriétaire le remboursement des avantages fiscaux.


De plus, même en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer ne suffit pas pour que le bail soit résilié.


Il faut demander au juge des référés de constater cette résolution en respectant un délai d’un mois après avoir délivré le commandement. (Même si le bail prévoit le contraire…)


Cela permet aux gestionnaires indélicats de jouer avec les nerfs des propriétaires.


Il peut s’il est assigné en résolution du bail solliciter de nombreux renvois de l’affaire et payer l’arriéré de loyers à la dernière audience.


Dans ce genre de cas le juge accepte régulièrement de ne pas résilier le bail et les propriétaires repartent un nouveau cycle d’impayés.


Pire encore, en cas de placement du gestionnaire en redressement judiciaire ou en procédure de sauvegarde pendant la procédure de résiliation devant le Tribunal de Grande Instance et jusqu’au jour du délibéré, il ne sera plus possible d’obtenir la résiliation du bail, les loyers impayés seront portés au passif de la société et les propriétaires auront payés un acte d’huissier pour rien.


C’est pourquoi, dans ce type de procédure, l’expérience a démontré qu’il convenait d’assigner directement le gestionnaire en redressement judiciaire ou de procéder à des saisies conservatoires.


Soit l’exploitant paye pour ne pas être placé en redressement judiciaire et l’affaire s’arrête là, soit il est placé en redressement judiciaire, mais dans les deux cas, les propriétaires ne souffrent pas d’une longue carence de loyer préalable à une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation).


La résiliation dans le cadre d’un redressement judiciaire :


En cas de procédure collective, les propriétaires doivent agir très vite pour ne pas que le redressement judiciaire dure longtemps.


Les nouveaux loyers sont exigibles au jour de leur exigibilité contractuelle et il convient de mettre en demeure l’administrateur de payer ou à défaut de résilier le bail pour rendre sa liberté au créancier bailleur.


En effet, depuis la réforme de 2005, l’administrateur peut à tout moment résilier les baux et solliciter la liquidation de la société même pendant la période d’observation de 6 mois.


Parallèlement, il convient que l’un des propriétaires demande au Tribunal de Commerce d’être nommé contrôleur de la procédure.


Si le juge commissaire accède à cette demande, le contrôleur aura un avis consultatif et sera informé de l’ensemble des éléments du redressement judiciaire.


Les chances pour qu’un gestionnaire, dont l’exploitation est foncièrement ruineuse et qui ne paye pas les loyers, fasse trainer son redressement judicaire sont dans ce cas beaucoup moins importantes.


De nombreux propriétaires sont effrayés à l’idée que leurs gestionnaires soient placés en redressement judiciaire alors que plus vite l’exploitant défaillant est placé en redressement judiciaire, moins le passif constitué de la somme des loyers impayés sera élevé.


De même, plus la carence de loyers impayés s’accroit, mois le gestionnaire a de chances de pouvoir la combler…


En d’autres termes, les voies d’exécution et les procédures collectives (redressement judiciaire et sauvegarde) doivent se traiter différemment si l’on se trouve en face d’un gestionnaire de résidence de tourisme.


Benjamin AYOUN

AVOCAT AU BARREAU DE MARSEILLE


Le cauchemar des investisseurs en produits de défiscalisation immobilière.

samedi, octobre 29th, 2011

Ces dernières années ont été catastrophiques pour les gestionnaires de résidences de tourisme ou de service qui ont été très nombreux à être placés en redressement judiciaire ou directement en liquidation judiciaire.

A titre d’exemple, la société MONA LISA historiquement basée à Aix-en-Provence et considérée au milieu des années 2000 comme le fleuron de ce secteur, a été liquidée l’année dernière laissant derrière elle un passif abyssal et des milliers d’investisseurs-bailleurs impayés.

Cela est du notamment au fait que de trop nombreux projets de défiscalisation immobilières ont été montés sur la base de promesses de rentabilités irréalisables conduisant les gestionnaires à une incapacité d’honorer les loyers promis aux investisseurs bailleurs.

Les investisseurs ainsi piégés se retrouvent alors dans l’impossibilité de revendre leur bien à cause de la particularité de celui-ci et ont l’obligation de le mettre à bail à un gestionnaire pour pouvoir continuer à profiter des avantages fiscaux.

Pire encore, en cas de procédure collective, la société de gestion défaillante négocie systématiquement le montant des loyers ou s’arrête de payer…

Il convient de réagir immédiatement après le premier incident de paiement pour ne pas laisser le gestionnaire accumuler plusieurs échéances de loyers impayés.

De même, en cas de placement en redressement judiciaire du gestionnaire, il convient de faire immédiatement pression sur l’administrateur judiciaire pour obtenir un paiement des loyers et ne pas hésiter à rechercher un nouveau gestionnaire apportant de meilleures garanties.

Ces procédures deviennent de véritables cauchemars pour les acheteurs profanes qui croyaient acheter un produit clés en main pour lequel ils n’auraient qu’à percevoir les loyers et ne pas s’intéresser à la gestion.

Au lieu de cela, ces derniers finissent par créer des associations constituées de propriétaires afin de retrouver un nouveau gestionnaire pour ne pas devoir rembourser les avantages fiscaux (réduction d’impôt, TVA, etc…).

Heureusement, suite à la disparition de quelques gestionnaires défaillants, l’activité semble se stabiliser et les résidences se retrouvant sans gestionnaires arrivent désormais à être à nouveau exploitées et génèrent des loyers.

Toute la difficulté tient à ne pas subir une perte de loyer trop importante…

Par ailleurs, d’autres problèmes relatifs à la construction se posent aux propriétaires-investisseurs.

Un grand nombre d’investisseurs ayant acheté ce type de produit en VEFA se retrouvent face à des promoteurs qui ne respectent pas la date de livraison prévue dans les actes notariés.

Ces retards ont des conséquences catastrophiques pour les acheteurs qui doivent payer des intérêts intercalaires et ne perçoivent aucun loyer jusqu’à la livraison effective de leur bien. 

Ce type de situation est malheureusement classique.

Il convient pour les propriétaires de se réunir et d’agir rapidement de concert afin d’obtenir la condamnation du vendeur à indemniser les acheteurs au titre du retard de livraison et à livrer sous astreinte.

De plus, il est important d’agir avant la livraison du bien, et ce pour deux raisons :

– La totalité des fonds n’a pas encore été débloquée et la condamnation du promoteur avant le dernier appel de fond permet d’obtenir une compensation entre les condamnations dues par le promoteur et les sommes qui lui sont encore dues dans le cadre de la vente en VEFA.

– Le fait d’agir immédiatement permet de contraindre le promoteur à livrer rapidement.

Pendant longtemps, les juridictions avaient considéré les propriétaires comme des nantis qui ne méritaient pas d’être indemnisés à hauteur de leur préjudice à cause de la nature défiscalisant de ce type de produit.

Suite à l’assignation de propriétaires d’une résidence EHPAD située à Marseille, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a récemment condamné en référé la SCI promotrice à près d’1 million d’euros de dommages et intérêts pour un retard de livraison d’un an.

Ces indemnités ont été calculées sur la base des loyers promis dans le bail commercial signé au moment de la réservation et qui ne prendra effet qu’à la livraison.

Cette position protectrice des investisseurs montre que les juges du fond ne sont plus frileux à condamner lourdement un promoteur ne respectant pas ses obligations. 

Les promoteurs voyous ne sont donc plus à l’abri.


Benjamin AYOUN

Avocat au Barreau de Marseille


Conférence-débat du Jeudi 15 décembre 2011 à 18 heures 30

samedi, octobre 29th, 2011


PROGRAMME

« Investissements locatifs défiscalisants, évitez le pire. »
Ou comment assister efficacement son client et aborder le problème de la responsabilité et des obligations du CGP

En première partie :

Nous vous proposons de vous éclairer, sur les solutions d’urgence à mettre en œuvre :

– dans l’hypothèse d’un non paiement des loyers par le gestionnaire,
– dans le cas où l’un de vos clients se verrait confronté à la défaillance de son gestionnaire,
– face à un retard de livraison du bien ou à un problème construction,

En deuxième partie :

Nous évoquerons vos relations avec votre client :

– les cas dans lesquels votre responsabilité pourrait se trouver engagée,
– quelles précautions prendre, quelles informations donner,
– comment vous défendre si l’un de vos clients cherchait à engager votre responsabilité en justice.

A l’issue de cette conférence :

Un débat sur le mode questions-réponses sera lancé autour de cette problématique.

Un cocktail permettra à l’issue de la conférence et du débat,
de poursuivre la discussion de façon plus conviviale.

Cette conférence-débat a lieu le Jeudi 15 décembre 2011 à 18h30

Dans la salle de conférence du « Music Hôtel »
12, boulevard Salvator à Marseille (13006)

Cet hôtel-concept unique en France et récemment inauguré se situe à moins de 150 mètres à pied du parking préfecture.

Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer votre présence à votre convenance par courriel secretariat@cabinetayoun.com, par télécopie ou par courrier.

Prochaine conférence : Promoteurs & CGP, les meilleurs ennemis (Mandats, Responsabilités, Confiance réciproque)


 

 

Nos compétences : loyers impayés, changement de gestionnaire,

samedi, octobre 29th, 2011

Notre Cabinet propose un service global et jouit de compétences particulières dans certains domaines.

DÉFAILLANCES D’EXPLOITANTS ET ASSISTANCE À LA REPRISE DE RÉSIDENCES EN DIFFICULTÉS

  • Recouvrement des loyers commerciaux
  • Actions judiciaires
  • Éviction d’exploitants défaillants
  • Assistance à la recherche de nouveaux gestionnaires
  • Négociations des conditions locatives
  • Rédaction des actes et protocoles, …

INVESTISSEMENT LOCATIF ET DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

  • Location nue ou meublée
  • Dispositif Censi – Bouvard
  • Réduction d’impôt Scellier
  • Monuments historiques
  • Dispositif Malraux, Girardin
  • Location de locaux équipés,…

IMMOBILIER GÉRÉ ET GESTION LOCATIVE

  • Montage juridique et fiscal
  • (de résidences-services, de résidences de tourisme classées, de résidences pour étudiants, d’EHPAD, de résidences seniors, de résidences-hôtelières)
  • Etablissements de baux commerciaux et contrats de location
  • Protocoles d’engagement de prise à bail
  • Règlement de copropriété
  • Etudes fiscales et juridiques, …

CONTENTIEUX JURIDIQUES ET FISCAUX

  • Assistance et accompagnement dans les procédures judiciaires et administratives, droit fiscal, droit immobilier, droit commercial.